杭州市业主大会和业主委员会工作指导规则

第一条 为进一步加强党建引领，规范我市业主大会和业主委员会工作，根据国家、省、市物业管理法律法规以及《中共中央、国务院关于加强和完善城乡社区治理的意见》（中发〔2017〕13号）、《中共浙江省委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》（浙委发〔2018〕14号）和《中共杭州市委关于加强新时代城市基层党建工作的意见》（市委〔2018〕12号）文件精神，结合我市实际，制定本指导规则。

第二条 业主大会由物业管理区域内的全体业主组成，代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权利，履行相应的义务。

第三条 业主委员会由业主大会依法选举产生，履行业主大会赋予的职责，执行业主大会决定的事项，接受业主的监督。

第四条 业主大会或者业主委员会的决定，对业主具有约束力。业主大会和业主委员会应当依法履行职责，不得作出与物业管理无关的决定，不得从事与物业管理无关的活动。

第五条 业主大会和业主委员会，对业主损害他人合法权益和业主共同利益的行为，有权依照法律、法规以及管理规约，要求停止侵害、消除危险、排除妨害、赔偿损失。

第六条 根据《中华人民共和国宪法》和《中国共产党章程》，业主大会和业主委员会在党的领导下开展物业管理活动，建立健全街道（乡镇）和社区党组织领导下的社区居委会、业主委员会和物业服务企业议事决策和工作推进机制。引导和支持业主中的党员通过法定程序成为业主代表、业主委员会成员，发挥先锋模范作用，依法履行职责。

第七条 业主委员会在街道（乡镇）和社区指导监督下开展履职工作。对物业管理活动中的重大履职事项，应先召开业主委员会党组织会议或党员委员会议讨论，形成共识后再提交业主委员会或业主大会决定。

第八条 区、县（市）房产行政主管部门负责对业主大会和业主委员会的日常运作开展业务指导。街道（乡镇）负责指导和监督业主大会和业主委员会的组建以及备案、履职、信息公开等工作，明确职能科室及人员。社区协助街道（乡镇）开展相关具体工作

第九条 业主大会根据物业管理区域的划分成立，一个物业管理区域成立一个业主大会。只有一个业主的，或者业主人数较少且经全体业主同意，不成立业主大会的，由业主共同履行业主大会、业主委员会职责。

第十条 建设单位应当在物业交付使用前将首次业主大会会议筹备经费交给所在地街道（乡镇）。物业管理区域内房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之六十以上，或者首套房屋出售并交付使用已满两年、且房屋出售并交付使用的建筑面积达到建筑物总面积百分之三十以上的，建设单位应当在两个月内向所在地街道（乡镇）报送下列筹备首次业主大会会议所需的资料：

（一）物业管理区域划分资料；

（二）房屋及建筑物面积清册；

（三）业主名册；

（四）建筑规划总平面图；

（五）共用设施设备的交接资料；

（六）物业管理用房配置确认资料；

（七）其他有关的文件资料。

第十一条 符合成立业主大会条件的，街道（乡镇）应当在收到建设单位或百分之五以上业主提出筹备业主大会书面申请后两个月内指导业主成立首次业主大会会议筹备组。

第十二条 首次业主大会会议筹备组由业主代表、建设单位代表、街道（乡镇）或社区代表组成。筹备组成员人数应为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的百分之五十。筹备组组长由街道（乡镇）代表或其委托的社区代表担任。筹备组中的业主代表，由街道（乡镇）组织业主推荐产生。

筹备组应当将成员名单以书面形式在物业管理区域内公告。业主对筹备组成员有异议的，由街道（乡镇）协调解决并确定最终名单。建设单位和物业服务企业应当配合协助筹备组开展工作。

第十三条 筹备组应当做好以下筹备工作：

（一）确认并公示业主身份、业主人数以及所拥有的专有部分面积；

（二）确定首次业主大会会议召开的时间、地点、形式和内容；

（三）按照示范文本要求，草拟管理规约、业主大会议事规则；

（四）依法确定首次业主大会会议表决规则；

（五）制定业主委员会委员候选人产生办法，提出业主委员会委员候选人名单；

（六）制定业主委员会选举办法；

    （七）完成召开首次业主大会会议的其他准备工作。

前款内容应当在首次业主大会会议召开15日前以书面形式在物业管理区域内公告。业主对公告内容有异议的，筹备组应当记录并作出答复。

第十四条 依法登记取得或者根据物权法第二章第三节规定取得建筑物专有部分所有权的人，应当认定为业主。
　　基于房屋买卖等民事法律行为，已经合法占有建筑物专有部分，但尚未依法办理所有权登记的人，可以认定为业主。

业主的投票权数由专有部分面积和业主人数确定。

第十五条 筹备组应当根据业主委员会委员候选人产生办法的要求，核查参选人的资格，根据物业规模、物权份额、委员的先进性、代表性和广泛性等因素，确定业主委员会委员候选人名单。

第十六条 筹备组应当自组成之日起90日内完成筹备工作，组织召开首次业主大会会议。业主大会自首次业主大会会议表决通过管理规约、业主大会议事规则，并选举产生业主委员会之日起成立。

第十七条 街道（乡镇）或受其委托的社区应当对业主大会会议表决情况进行监督。

第十八条 划分为一个物业管理区域的分期开发的建设项目，先期开发部分符合条件的，可以成立业主大会，选举产生业主委员会。首次业主大会会议应当根据分期开发的物业面积和进度等因素，在业主大会议事规则中明确增补业主委员会委员的办法。

物业管理区域内尚未出售和已出售但尚未交付使用的物业由建设单位履行业主职责。业主委员会应当将业主大会决定的事项书面告知建设单位。建设单位销售应当在销售合同中注明业主大会的决定事项。

第十九条 首次业主大会会议的筹备经费由建设单位承担。筹备经费应当专户储存，专款专用。首次业主大会会议召开后，业主大会筹备组应当将筹备经费的使用情况公示，接受业主监督。筹备经费的结余部分应当纳入物业专项维修资金或者根据业主大会的决定使用。

第二十条 业主大会决定以下事项：
   （一）制定和修改业主大会议事规则；
   （二）制定和修改管理规约；
   （三）选举业主委员会或者更换业主委员会委员；
   （四）制定物业服务内容、标准以及物业服务收费方案；
   （五）选聘和解聘物业服务企业；
   （六）筹集和使用专项维修资金；
   （七）改建、重建建筑物及其附属设施；
   （八）改变共有部分的用途；

（九）物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备经营性收益的分配使用制度；

（十）物业管理区域内除公共道路以外道路设置临时停车位，制定车辆行驶、停放及收费等管理制度；
    （十一）法律法规或者管理规约确定应由业主共同决定的事项。

业主大会决定前款第（六）、（七）项，应当经专有部分占总建筑面积三分之二且占总人数三分之二以上业主同意。决定前款其他项应当经专有部分占总建筑面积二分之一且占总人数二分之一以上业主同意。

第二十一条 管理规约应当对下列主要事项作出规定：
    （一）物业的使用、维护、管理；
    （二）专项维修资金的筹集、管理和使用；
    （三）物业共用部分的经营与收益分配；
    （四）业主共同利益的维护；
    （五）业主共同管理权的行使；
    （六）业主应尽的义务；
    （七）违反管理规约应当承担的责任。

第二十二条 业主大会议事规则应当对下列主要事项作出规定：
    （一）业主大会名称及相应的物业管理区域；
    （二）业主委员会的职责；
    （三）业主委员会议事规则；
    （四）业主大会会议召开的形式、时间和议事方式；
    （五）业主投票权数的确定方法；
    （六）业主代表的产生方式；
    （七）业主大会会议的表决程序；
    （八）业主委员会委员的资格、人数和任期等；
    （九）业主委员会换届程序、补选办法等；
    （十）业主大会、业主委员会工作经费的筹集、使用和管理；
    （十一）业主大会、业主委员会印章的使用和管理；

（十二）业主大会选聘物业服务企业的具体办法；

（十三）经营性收益使用和分配的具体办法。

第二十三条 业主拒付物业服务费，不缴存专项维修资金以及实施其他损害业主共同权益行为的，业主大会可以在管理规约和业主大会议事规则中对其共同管理权的行使予以限制。

第二十四条 业主大会会议分为定期会议和临时会议。业主大会定期会议应当按照业主大会议事规则的规定由业主委员会组织召开。
　　有下列情况之一的，业主委员会应当及时组织召开业主大会临时会议：
    （一）经占总人数20%以上业主提议的；
    （二）发生重大事故或者紧急事件需要及时处理的；
    （三）业主大会议事规则或管理规约规定的其他情况。

第二十五条 业主大会会议按下列程序组织召开：

（一）起草业主大会会议表决的内容、会议召开形式、时间、地点、议题和议程，制定征询意见表或表决票，核实业主身份、人数、专有部分面积、建筑物总面积等情况。

（二）会议时间、地点、议题和议程等内容应当经街道（乡镇）和社区审核后，在业主大会会议召开15日前在物业管理区域内公告。

（三）业主委员会可通过设立投票箱、上门或寄挂号信、快递、传真、网络等形式发放和回收表决票，并应在公告要求的时间内完成投票工作。因客观原因不能按期完成投票工作的，应在社区指导下决定是否延期并在物业管理区域内公告。

（四）业主大会会议决定应在物业管理区域内公告，接受业主的查询和监督。业主大会会议情况应当由业主委员会作书面记录并存档。

第二十六条 业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式；但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。
　　采用书面征求意见形式的，应当将征求意见书送交每一位业主；无法送达的，应当在物业管理区域内公告。凡需投票表决的，表决意见应由业主本人签名。

第二十七条 业主大会按照下列方式确认参加会议的业主：

（一）业主到会并在会议签到表上确认；

（二）业主在表决票上或者表决票发放表上确认；
      （三）业主大会议事规则以及法律法规规定的其他方式。

业主可以书面委托代理人出席业主大会会议。物业服务企业工作人员不得以业主代理人身份出席。业主委员会要求物业服务企业列席会议的，物业服务企业的负责人或者其书面委托的代理人应当列席会议。

第二十八条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定专有部分面积和建筑物总面积：
    （一）专有部分面积按照不动产登记簿记载的面积计算；尚未进行登记的，暂按测绘机构的实测面积计算；尚未进行实测的，暂按房屋买卖合同记载的面积计算；
    （二）建筑物总面积，按照前项的统计总和计算。

第二十九条 业主大会确定业主投票权数，可以按照下列方法认定业主人数和总人数：
    （一）业主人数，按照专有部分的数量计算，一个专有部分按一人计算。但建设单位尚未出售和虽已出售但尚未交付的部分，以及同一买受人拥有一个以上专有部分的，按一人计算；
    （二）总人数，按照前项的统计总和计算。

第三十条 业主大会应当在业主大会议事规则中约定车位、摊位等特定空间是否计入用于确定业主投票权数的专有部分面积。

一个专有部分有两个以上所有权人的，应当推选一人行使表决权，但共有人所代表的业主人数为一人。业主为无民事行为能力人或者限制民事行为能力人的，由其法定监护人行使投票权。

第三十一条 业主因故不能参加业主大会会议的，可以书面委托代理人参加业主大会会议。未参与表决的业主，其投票权数是否可以计入已表决的多数票，由业主大会议事规则规定。

第三十二条 物业管理区域内业主人数较多的，可以幢、单元、楼层为单位，推选业主代表参加业主大会会议，推选及表决办法应当在业主大会议事规则中规定。

第三十三条 业主可以书面委托的形式，约定由其推选的业主代表在一定期限内代其行使共同管理权，具体委托内容、期限、权限和程序由业主大会议事规则规定。

第五十八条 业主委员会应当加强对物业专项维修资金使用的监管工作。严格审核维修内容、施工单位、工程预算、资金额度等事项；组织征求业主意见并在小区内公示；维修方案和征求意见情况及时报送社区备案；邀请社区和业主代表对维修项目的申报、施工和验收进行全程监督。

第五十九条 物业管理区域内物业管理经营用房、其他共用部位、共用设施设备的经营性收益归全体业主所有，可用于共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造或补充物业专项维修资金，也可以根据业主大会的决定用于物业管理的其他需要。

业主大会、业主委员会成立前，经营性收益由前期物业服务企业管理。成立后经业主大会决定，可以委托物业服务企业代管，也可以由业主委员会自行管理。

第六十条 经营性收益委托物业服务企业代管的，应当单独列账，业主委员会应当督促其每半年至少公示一次收支情况。

经营性收益由业主委员会自行管理的，应当以业主委员会名义开设单独账户，并指定专人按照财务制度要求管理，不得以任何个人或其他组织名义进行管理。业主委员会对经营性收益收支情况每半年至少公示一次。

第六十一条 业主委员会可以委托专业审计机构对经营性收益收支情况审计并公布审计结果。业主委员会任期届满或中止的，或业主委员会负责人离职的，应当进行经济责任审计并公示审计结果。审计费用可在经营性收益中列支。

街道（乡镇）或社区可根据监督工作需要，委托专业审计机构对业主委员会管理的经营性收益收支情况进行审计。

第六十二条 业主委员会应当按照业主大会决定的经营性收益使用分配具体办法使用经营性收益。使用前应在物业管理区域内公示，并接受社区的监督。

第六十三条 社区可组织成立业主资金监督委员会或由社区居务监督委员会负责对各小区经营性收益等资金的出入账、使用事项进行审核监督。

第六十四条 业主对物业服务企业或业主委员会公示的经营性收益收支情况提出异议时，物业服务企业或业主委员会应及时答复。

物业服务企业或业主委员会的相关人员侵占、挪用经营性收益，构成犯罪的，依法追究刑事责任；是党员的，还应追究党纪责任。

第六十五条 业主大会、业主委员会工作经费由全体业主承担，可在经营性收益中列支。具体额度由首次业主大会筹备组或者业主委员会提出意见，并在业主大会会议上表决通过后执行。
    业主委员会应当每年公布上一年度业主大会、业主委员会工作经费的使用情况，接受业主监督。

第六十六条 有条件的小区可从经营性收益中给予业主委员会委员必要的履职工作补贴，具体标准和发放办法由议事规则规定或业主大会决定。

第六十七条 各级房产、公安、消防、民政、城管、环保、市场监管、质监、卫生等行政主管部门和街道（乡镇）应当按照各自法定职责，及时处理业主、业主委员会在物业管理活动中的投诉反映。

第六十八条 已交付使用的专有部分面积超过建筑物总面积百分之六十，建设单位未按要求报送筹备首次业主大会会议相关文件资料的，区、县（市）房产行政主管部门或街道（乡镇）可责令建设单位限期改正。

第六十九条 业主委员会不按照规定组织召开业主大会会议或在规定时间内不组织换届选举的，业主可以请求区、县（市）房产行政主管部门，街道（乡镇）协调确定召开时间或换届选举时间；逾期仍未召开或组织的，由区、县（市）房产行政主管部门，街道（乡镇）指导、帮助社区指导业主召开或组织。

第七十条 按照业主大会议事规则的规定或者三分之一以上委员提议，应当召开业主委员会会议的，业主委员会主任、副主任无正当理由不召集业主委员会会议的，区、县（市）房产行政主管部门或者街道（乡镇）可指定业主委员会其他委员召集业主委员会会议。

第七十一条 业主委员会应当建立印章管理规定，并指定业主委员会主任以外的委员专人保管印章。使用业主大会印章，应当根据业主大会议事规则的规定或者业主大会会议的决定；使用业主委员会印章，应当根据业主委员会会议的决定并由二分之一以上委员签字。印章使用情况均应当进行登记存档。

违反前款规定擅自使用印章的，街道（乡镇）可责令限期改正，并通告全体业主。造成经济损失或者不良影响的，依法追究责任人的法律责任，是党员的，还应追究党纪责任。

第七十二条 业主委员会委员资格终止，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的，其他业主委员会委员可以请求当地公安机关协助移交。

业主委员会任期届满后，拒不移交所保管的档案、印章及其他属于全体业主所有财物的，新一届业主委员会可以请求当地公安机关协助移交。

第七十三条 业主不得擅自以业主大会或者业主委员会的名义从事活动。业主以业主大会或者业主委员会的名义，从事违反法律、法规的活动，构成犯罪的，依法追究刑事责任；尚不构成犯罪的，依法给予治安管理处罚。

第七十四条 各级房产行政主管部门应当建立健全物业服务监管信息平台，加强汇总、统计和分析。街道（乡镇）、社区应当做好相关平台信息的采集报送工作，建立业主委员会履职情况档案，定期公示履职情况。

第七十五条 业主委员会在履职工作和党建工作中应完善工作记录，规范工作制度，接受业主及其他各方监督。

第七十六条 业主大会、业主委员会作出的决定违反法律法规的，街道（乡镇）应当责令限期改正或撤销其决定，并通告全体业主。

第七十七条 各级房产行政主管部门、街道（乡镇）应当定期组织社区工作人员以及业主委员会委员开展物业管理相关知识培训，每年不少于一次。

第七十八条 各级房产、民政部门，街道（乡镇）可组织对业主委员会和委员的考核评比，考核评比结果抄送其所在工作单位，作为评先评优的参考依据，宣传涌现的优秀业主委员会和委员，营造比学赶超浓厚氛围。

第七十九条 本指导规则自发布之日起施行。

第八十条 各区、县（市）可以根据本指导规则，结合本地实际，制定相应的实施细则。